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钱学志律师《北京晚报》夫妻一方不在时擅自卖房有效吗

来源:未知  作者:admin
[摘要]
夫妻一方不在时擅自卖房有效吗 妻子离家出走无音讯 丈夫卖房为公司解难 晚报记者 林靖 妻子林菲婷离家出走,丈夫张畅宇一直寻妻未果,当遇到夫妻俩经营的公司出现困难时,张畅

  夫妻一方不在时擅自卖房有效吗

  妻子离家出走无音讯 丈夫卖房为公司解难

  晚报记者 林靖

  妻子林菲婷离家出走,丈夫张畅宇一直寻妻未果,当遇到夫妻俩经营的公司出现困难时,张畅宇无奈将自家房屋卖给了夫妻俩昔日的同学。不料在办理了过户手续后不久,林菲婷突然出现,她对丈夫擅自卖房一事十分气愤,并极力想收回房屋。

  张畅宇和林菲婷大学毕业一年后即登记结婚,婚后夫妇俩经营的公司小有成就。五年前他们在北京购买了一套三居室住房,产权登记人是丈夫张畅宇。

  2007年,张畅宇夫妇二人发生争吵,妻子林菲婷一气之下离家出走。张畅宇多处寻找无果。2007年10月,张畅宇遇到多年不见的大学同学李荣,二人相邀来到某饭店小叙。其间,张畅宇将自己心中的不快以及夫妻矛盾如数讲给李荣。原来,李荣和张畅宇夫妇俩是大学同学,李荣不断地安慰张畅宇,并答应协助张畅宇寻找离家出走的林菲婷。但直至2008年初,林菲婷还是杳无音讯。

  2008年9月,张畅宇找到李荣,声称自己的公司经营出现困难,想将房屋卖掉,如果李荣要买,价格可以再优惠。李荣觉得这套房屋的位置不错,价格也合适,于是当场就表示同意购买。一个月后,李荣结清了全部房款,张畅宇向李荣交付了房屋钥匙。双方一同办理了产权过户登记手续。之后李荣领取了房产证,并对新购买的这套房屋重新进行了装修。

  然而,令张畅宇和李荣都意想不到的是:去年初,一直在外毫无消息的林菲婷突然回到了北京。她回到家却惊异地发现:老同学李荣竟住在这里!林菲婷经过了解才知道,丈夫张畅宇已经将他们的房屋出售给了李荣。林菲婷十分恼怒,立即找丈夫理论:“你怎么能趁我不在,背地里把咱们俩共有的房子卖了呢?”

  对此丈夫张畅宇则表示:“错儿又不在我。你就不应该离家出走,又不来个信儿,连地址和联系电话都不留下。现在公司急于用钱,我有权处分房屋。”林菲婷只好又找到同学李荣,协商以原价购回该房屋,但李荣拒不同意。无奈之下,林菲婷寻求晚报值班律师寻求帮助。(文中当事人为化名)

  律师解答

  北京市天江律师事务所钱学志律师

  擅自处分共有房屋行为无效

  我国婚姻法规定,如果没有约定或者约定不明确的,夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产归夫妻共同所有。 本案中,涉案房屋系张畅宇和林菲婷婚后购得,即使产权登记人只有丈夫张畅宇,该房屋仍然属于张畅宇和林菲婷的夫妻共同财产。那么,张畅宇在未取得妻子林菲婷同意的情况下,擅自出售房屋的行为是否有效呢?

  根据《城市房地产管理法》、《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》及《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》等相关法律规定,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见;未经其他共有人书面同意的,共有房产不得转让;在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。从上述规定中不难理解,夫妻对于共同财产的重大处分行为,应当在协商一致的基础上进行。处理重大财产要与配偶商量,不仅是道德上的要求,也是一种法定义务。相反,如果私自处理,则侵犯了配偶的权利,应认定该处分行为无效 。

  善意第三人权益受法律保护

  从上分析,我们似乎可以得出 “张畅宇擅自处分行为无效,李荣应返还所购房屋”的结论。 但是,实践中经常会出现真实的权利状况(房屋为夫妻共同财产)与公示的权利状况(产权登记人只有夫或妻一人)不一致的情况,而买受人只能基于对权利外观或表征(不 动产登记的公信力)的合理信赖进行判断,从而决定是否交易,以及与谁交易。此情况下,如果买受人不知道出卖人的权利有瑕疵,而与之进行交易,那么该买受人就是善意第三人,法律保护善意第三人的权益,认定交易行为有效,允许第三人获得房产的所有权。其目的在于保护交易的安全,维护正常的交易秩序。对于善意第三人的保护散见于我国的各层级的立法中。例如《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》规定“……他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。再如,《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》规定“……但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿”。一直以来,司法审判及学术界对于善意取得制度是否适用于不动产交易存在争议。但是《物权法》的出台使得该争论尘埃落定,即善意取得的标的包括动产和不动产,不动产适用善意取得制度。

  明知共有人未知情不属“善意”

  这样本案就出现了一个转折点,也就是说,如果我们可以证明李荣属善意第三人,则张畅宇的处分行为就不必然无效,李荣可以取得该房屋的所有权。那么在何种情形下,受让人被认定为“善意第三人”呢?《物权法》规定了三个条件:一受让人受让该不动产或者动产时是善意的;二以合理的价格转让;三转让的不动产或者动产,依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已交付给受让人。

  本案中,李荣购买房屋支付了对价,房屋已经登记过户,取得了房屋的产权;但林菲婷主张其并未同意售房,张畅宇售房时林菲婷并不知情,李荣是否可以依据善意取得制度最后取得房屋产权,主要看李荣受让该房屋时是否为善意。钱律师认为,购买房屋时,李荣对张畅宇夫妇的情况比较了解,也知道林菲婷离家出走。也就是说,李荣受让房屋时,明知共有人林菲婷不知情,张畅宇无权单独处分,在明知只有部分共有人即张畅宇一人同意的情况下受让房屋,不属于善意,侵犯了林菲婷的合法权益。林菲婷可以主张房屋买卖合同无效,要求李荣退回该房屋。

  律师提示

  本案中,设想妻子林菲婷长期下落不明,在未找到妻子之前,丈夫张畅宇难道就不能处分该房产吗?钱律师提示,根据《中华人民共和国民法通则》、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,如果妻子林菲婷下落不明满四年,丈夫张畅宇,作为利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。如一年公告期满无人提出异议,人民法院应宣告林菲婷死亡。这时林菲婷的个人财产变为遗产开始发生继承。如果本案中丈夫张畅宇为林菲婷的唯一合法继承人,张畅宇因继承取得了该房产的全部所有权,即可以独自处分该房屋。当然,如果被宣告死亡的人重新出现,经人民法院撤消死亡宣告后,被撤销死亡宣告的人有权请求返还财产。但如原物已被第三人合法取得的,第三人可不予返还。但依继承法取得原物的公民或者组织,应当返还原物或者给予适当补偿。

  现实生活中,多种原因均可导致房屋共有关系的产生,比如本案中夫妻在婚姻关系存续期间取得的房产;有劳动收人的家庭成员共同积蓄购买的房屋;两个或两个以上的人共同投资购买的或共同建造的房屋;两个或两个以上的人共同继承的或共同受赠的房屋等,均会出现房屋共有的情况。尤其近几年,二手房买卖市场异常活跃,很多中介公司为了赚取中介费或房屋差价,对二手房买卖过程中材料审查及手续等把关不严,问题往往层出不穷。钱律师建议买受人在购买房屋时首先应对交易房产的产权状况进行尽职调查;同时注意征得交易房产的全部产权人的书面同意。比如售房夫妻双方同意,最好要求夫妻双方当面签字,共同到房管部门去办理产权过户手续;如果售房共有人无法同时到场,应当要求出售方的其他共有人提供合法有效的委托手续,以避免不必要的法律纠纷。(以上内容为北京晚报2010年对钱律师专访)

  北京天江律师事务所

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